Σημαντικοί Παράγοντες για Εκτίμηση Ακίνητης Περιουσίας

Τα ακίνητα είναι μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που θα μπορούσε δυνητικά (ενώ τα ακίνητα τείνουν να ανατιμώνται και/ή δεν υπάρχουν εγγυήσεις) να προσφέρει σε ιδιώτες υψηλή απόδοση επένδυσης.

Ένας τρόπος για να εξασφαλίσετε μια καλή απόδοση είναι να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο για την είσπραξη ενοικίου ως ιδιοκτήτης. Ο άλλος κύριος τρόπος με τον οποίο οι ιδιοκτήτες κερδίζουν χρήματα είναι μέσω της ανατίμησης. Εάν το ακίνητό σας ανατιμάται σε αξία (θα εξετάσουμε πώς, περαιτέρω), μπορεί να είστε σε θέση να πουλήσετε με κέρδος ή εξίσου σημαντικό, να δανειστείτε έναντι των ιδίων κεφαλαίων για να κάνετε την επόμενη επένδυσή σας.

Στην ακίνητη περιουσία, η ανατίμηση της περιουσίας αναφέρεται στη μεταβολή της αξίας ενός ακινήτου με την πάροδο του χρόνου. Υπάρχουν διάφοροι παράγοντες που επηρεάζουν το περιθώριο και το χρονικό πλαίσιο της ανατίμησης της ιδιοκτησίας, οι σημαντικότεροι από τους οποίους αναλύονται παρακάτω.

Η ακίνητη ιδιοκτησία βελτιώνεται μέσω των χαρακτηριστικών, των ανέσεων και των αναβαθμίσεων του ακινήτου, στοιχεία τα οποία επηρεάζουν κατ’ επέκταση την αξία του. Ως χαρακτηριστικά αναφερόμαστε σε χαρακτηριστικά ή οποιαδήποτε άλλα τεχνικά στοιχεία που ξεχωρίζουν το ακίνητο και εγκαταστάσεις που παρέχουν άνεση και ευκολία στους ενοίκους.

Για τα εμπορικά ακίνητα, αυτό θα αναφέρεται σε μερικές ανέσεις, όπως η ενεργειακή απόδοση του κτιρίου, η παρουσία συνεδριακών εγκαταστάσεων, αξιόπιστες και γρήγορες εγκαταστάσεις σύνδεσης στο Διαδίκτυο που επιτρέπουν την εξ αποστάσεως εργασία. Η πρόσβαση και η ευκολία στάθμευσης για τους πελάτες, καθώς και οι υπηρεσίες ασφάλειας και υποδοχής είναι συχνά καθοριστικοί παράγοντες για την απόκτηση ενός χώρου γραφείου και ως εκ τούτου παρέχουν στον ιδιοκτήτη ένα ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Βοηθητικές εγκαταστάσεις για την κύρια λειτουργία, π.χ. για ένα γραφείο, θα ήταν ένας υπαίθριος χώρος, καθώς και η παροχή καφετέριας για το προσωπικό. Επιπλέον, η ύπαρξη μιας συγκεκριμένης αρχιτεκτονικής και το εσωτερικό του ακινήτου μπορούν επίσης να παίξουν τον ρόλο τους στην αναθεώρηση της τιμής.

Σε κατοικίες, οι βελτιώσεις θα έχουν εύρος σε όλα τα δωμάτια του ακινήτου, όπως το παράδειγμα της τραπεζαρίας όπου η σχέση με άλλα δωμάτια (συνδυασμός τραπεζαρίας/οικογένειας και τραπεζαρίας/διαβίωσης) θα μπορούσε να αποδειχθεί καθοριστικοί παράγοντες για την ενοικίαση ενός τέτοιου ακινήτου . Άλλα αξιοσημείωτα χαρακτηριστικά θα ήταν τα εξωτερικά χαρακτηριστικά, όπως πισίνα, χώρος μπάρμπεκιου, κήπος, εξωτερική κουζίνα κ.λπ. Η ανακαίνιση της κουζίνας ενός σπιτιού θα μπορούσε ενδεχομένως να προσθέσει στην αξία της μετά την ολοκλήρωσή της. Η ολοκλήρωση μιας κατασκευής υπογείου, η προσθήκη ενός μπάνιου επισκεπτών ή η αναβάθμιση της υποδομής θέρμανσης/ψύξης για ιδιωτικές κατοικίες αποτελούν έγκυρες βελτιώσεις προστιθέμενης αξίας.

Ένας άλλος καθοριστικός παράγοντας για την αξία του ακινήτου είναι και η τοποθεσία. Εάν η γειτονιά γύρω από το ακίνητό σας αναπτύσσεται σε κατοικημένη περιοχή όπου δημιουργείται ένας κεντρικός δρόμος, προσθέτοντας νέες τοπικές επιχειρήσεις και ανοίγοντας περισσότερες θέσεις εργασίας, ενώ παράλληλα προσφέρει εγκαταστάσεις για τους ιδιοκτήτες σπιτιού, οι τοπικές τιμές κατοικιών τείνουν να αυξάνονται. Εάν η περιοχή παρουσιάζει υψηλά ποσοστά εγκληματικότητας, οι επιχειρήσεις κλείνουν ή μετακομίζουν σε άλλες πιο εύπορες συνοικίες, συνήθως καταλήγουμε σε υποτίμηση της συγκεκριμένης περιουσίας.

Η ανάπτυξη υποδομών και τα νέα δίκτυα οδικών μεταφορών που βελτιώνουν τη συνδεσιμότητα αποτελούν επίσης σημαντικό παράγοντα. Καθώς συχνά πρόκειται για αλλαγές που λαμβάνουν χώρα σε μεγαλύτερες περιόδους, η παρακολούθηση του τρόπου με τον οποίο τροποποιείται η εγγενής τιμή τοποθεσίας είναι πάντα ζωτικής σημασίας. Οι πιθανοί αγοραστές σπιτιού αναφέρουν τα τοπικά σχολεία, τις ευκαιρίες εργασίας σε κοντινή απόσταση, τα καταστήματα και τις επιλογές διασκέδασης ως τους πιο σημαντικούς παράγοντες.

Οι συνθήκες της αγοράς παίζουν σημαντικό ρόλο στην εκτίμηση της ιδιοκτησίας καθώς και στην ευρύτερη περιοχή της δυναμικής της αγοράς ακινήτων. Κατά κανόνα, εάν τα ακίνητα παρόμοιου μεγέθους και κατάστασης με τα δικά σας έχουν μεγάλη ζήτηση στην περιοχή σας, η αξία θα αυξηθεί. Από την άλλη πλευρά, εάν η διαθεσιμότητα παρόμοιων κατοικιών αυξηθεί στην αγορά, η αξία θα μειωθεί.

Τα επιτόκια δανεισμού, τα τρέχοντα επιτόκια και οι μελλοντικές τάσεις παίζουν σημαντικό ρόλο για την ανατίμηση της ακίνητης περιουσίας. Παρέχοντας χαμηλό κόστος δανεισμού σε επενδυτές και αγοραστές, όπως οι τρέχουσες πρωτοβουλίες της τοπικής αυτοδιοίκησης, θα ενθαρρύνει περισσότερους πιθανούς αγοραστές να εισέλθουν στην αγορά. Κατά συνέπεια, η δημιουργία μεγαλύτερης ζήτησης θα δημιουργήσει ανατίμηση της ιδιοκτησίας. Από την άλλη πλευρά, τα υψηλότερα επιτόκια θα μειώσουν τη δεξαμενή των αγοραστών, θα καταπνίξουν τη ζήτηση και θα οδηγήσουν σε υποτίμηση ακινήτων.

Η συνολική οικονομία (συμπεριλαμβανομένων των μακροοικονομικών δεικτών όπως η απασχόληση, η αύξηση του πληθυσμού κ.λπ.) έχει επιπτώσεις σε πιο παγκόσμια κλίμακα. Όταν οι επιδόσεις της οικονομίας είναι αδύναμες και οι καταναλωτές βρίσκονται υπό πίεση, τα ακίνητα τείνουν να έχουν μικρότερη ζήτηση. Αντίθετα, όταν η οικονομία είναι ισχυρή και η απασχόληση αυξάνεται, συχνά βλέπεις τα ποσοστά ανατίμησης να αυξάνονται. Αυτό που παρατηρείται σε τοπικό επίπεδο αυτή τη στιγμή είναι μια επένδυση σε ακίνητα ως τρόπος διατήρησης της αγοραστικής δύναμης του κεφαλαίου από καταθέτες που δεν είχαν καλές αποδόσεις από καταθετικά προϊόντα σε συνδυασμό με αυξημένες πληθωριστικές πιέσεις. Η ικανότητα αντιστάθμισης πληθωρισμού των ακινήτων πηγάζει από τη θετική σχέση μεταξύ της αύξησης του ακαθάριστου εγχώριου προϊόντος (ΑΕΠ) και της ζήτησης για ακίνητα.

Γιατί να επιλέξετε την REInvest Real Estate ως Σύμβουλό σας;

• Συμβουλές για το πώς να αναδείξετε τα δυνατά σημεία της ιδιοκτησίας
• Βοήθεια στην αξιολόγηση των βασικών βελτιώσεων που θα μπορούσαν να αποτελέσουν προστιθέμενη αξία στο ακίνητο
• Ανάληψη βελτιώσεων σχετικά με την Ενεργειακή Απόδοση και έκδοση Ενεργειακού Πιστοποιητικού
• Παροχή πληροφοριών μέσω των αναφορών της (στον ιστότοπο) για τις προοπτικές της αγοράς
• Εκτέλεση εργασιών αποκατάστασης σύμφωνα με τους όρους και τις προϋποθέσεις των πολεοδομικών και οικοδομικών αδειών

Γιώργος Εγγλέζος
Γενικός Διευθυντής
REInvest Real Estate