Πολεοδομικές Ζώνες και Προβλήματα

Από καιρού εις καιρόν έρχονται στο προσκήνιο διάφορα προβλήματα έχοντας ως βάση την αλλαγή πολεοδομικών ζωνών. Το πρόσφατο παράδειγμα του σχολείου στο Δάλι που βρίσκεται πλησίον σε εργοστάσια ασφάλτου, όπως και εκείνο του Σταυροβουνίου, είναι μόνο ορισμένα πρόσφατα παραδείγματα κακής πολεοδόμησης.

Δυστυχώς, οι πολεοδομικές ζώνες δεν καθορίζονται μόνο βάσει πολεοδομικών κριτηρίων, αλλά είναι και το αποτέλεσμα - πολλές φορές - πολιτικών πιέσεων, τόσο από κόμματα και Κυβερνώντες, όσο και από τοπικούς άρχοντες, όπως τα τοπικά Συμβούλια, μουχταρέους κ.α., με στόχο να ικανοποιήσουν ψηφοφόρους τους, με την ελπίδα της επανεκλογής τους.

Ως αποτέλεσμα αυτού του «μοναδικού» συστήματος, έχουμε περίεργες πολεοδομικές ζώνες όπου π.χ. η βιομηχανική ζώνη, εφάπτεται της οικιστικής, χωρίς ενδιάμεση γεωργική/ ζώνη προστασίας, περιοχές αναδασμού που έχουν κατά κύριο στόχο την γεωργία, μετατρέπονται σε οικιστικές ή άλλες χρήσεις κλπ. 

Οι οικιστικές (κατά κύριο λόγο) ζώνες έχουν αρκετό εμβαδόν για να καλύψουν τις ανάγκες της Κύπρου για τα επόμενα 10-15 χρόνια χωρίς την επέκταση τους, ενώ υπάρχει ταυτόχρονα και η έλλειψη προσφοράς που κατά κύριο λόγο οφείλεται στην ανυπαρξία πρόσβασης και υπηρεσιών και στην επιθυμία των ιδιοκτητών να μην διαθέτουν τα ακίνητα τους.  Το αναμενόμενο προ 15 ετών σχέδιο του αστικού αναδασμού δεν έχει υιοθετηθεί και ούτε φαίνεται να εφαρμόζεται στο σύντομο μέλλον (ίδε και την δική μας πρόταση πως θα μπορούσε να εφαρμοστεί από ιδιώτες προ 8 ετών) που θα περιόριζε το κόστος στην εφαρμογή του (π.χ. δημοσίευση του οδικού δικτύου και ανάλογα με την επιθυμία των ιδιωτών/ιδιοκτητών να το εφαρμόσουν θα κάλυπταν μέρος των κατασκευαστικών έργων και υπηρεσιών κ.λπ. με πλήρη λεπτομέρεια) – ίδε επίσης την εισήγηση μας για την φορολογία κενών αναπτυξιακών κτημάτων για να ενθαρρύνουν τους ιδιοκτήτες προς διάθεση.

Εκτός του προβλήματος της ανυπαρξίας πρόσβασης και υπηρεσιών, έχουμε και το σοβαρό θέμα των πολύ χαμηλών συντελεστών δόμησης/ανάπτυξης που κυμαίνονται από 10% (ίδε Πλάτρες-Πόλις Χρυσοχούς) παραλιακές περιοχές του 20% και το ακατανόητο εκείνο μέτρο για περιορισμό της ανάπτυξης με μέγιστο μέγεθος ανά μονάδα.  Η τελευταία δήλωση του προηγούμενου Υπουργού Εσωτερικών, που υιοθέτησε ως στόχο την αύξηση του συντελεστή κατά 20%-25% με την αναθεώρηση των τοπικών σχεδίων, είναι αναγνώριση των προηγούμενων λαθών.

Όπως και να έχει το θέμα, ο συντελεστής δόμησης αποτελεί κύριο κριτήριο σε ορθολογιστική ανάπτυξη μιας περιοχής.  Ως παράδειγμα, αναφερόμαστε στην ανάκαμψη της οικοδομικής βιομηχανίας λόγω αυξημένου συντελεστή, την αναβίωση της τουριστικής βιομηχανίας λόγω αύξησης των συντελεστών (σε 2 χρόνια αναβαθμίστηκαν τα πλείστα ξενοδοχεία), ενώ οι πύργοι που ανεγείρονται τώρα είναι και αυτοί το αποτέλεσμα των συντελεστών δόμησης που απέφεραν στο Κράτος εισοδήματα γύρω στα €5.0 δις. σε διάστημα 4 ετών (άσχετο εάν το θέμα το διαβατηρίων θα μπορούσε να τύχει καλύτερης διαχείρισης).  Έχουμε και το θέμα της έλλειψης στέγασης/ψηλών ενοικίων, που και αυτά φαίνεται να αντιμετωπίζονται και πάλι με αύξηση του συντελεστή δόμησης.  Μας είναι αδύνατο να ξεχάσουμε την ευφάνταστη πρόταση του διεθνούς πολεοδόμου ΄Αγγελου Δημητρίου για την ανάπτυξη του παραλιακού μετώπου στον Πρωταρά, ο οποίος εισηγείτο προ 15 ετών την αύξηση του συντελεστή δόμησης/ύψους για ξενοδοχεία και άλλα στην περιοχή.  Και όμως, η Πολεοδομία/τοπικές αρχές σε πιο πρόσφατη αναθεώρηση του τοπικού σχεδίου, αντί να αυξήσει τις παραμέτρους, τις μείωσε (ίδε από 70% στο 45%).

Τα διάφορα λάθη/παραλείψεις στα πολεοδομικά θέματα, τα αναδείξαμε σε αυτή και άλλες στήλες, όπως επίσης και σε απευθείας επικοινωνίες με τους εκάστοτε υπουργούς εσωτερικών και πολιτικά κόμματα.  Το πιο πρόσφατο παράδειγμα είναι και τα κίνητρα για την ανάπτυξη φοιτητικών εστιών, όπου οι εστίες αυτές τυγχάνουν μεγαλύτερου ευεργετήματος σε περιοχές πλησίον των ιδιωτικών πανεπιστημίων, παρά εκείνων του Πανεπιστημίου Κύπρου στην Αγλαντζιά, θέτοντας το Πανεπιστήμιο Κύπρου σε υποδιαίστερη θέση (ενώ το πλέον εξοργιστικό είναι ότι κτήματα εφαπτόμενα του Πανεπιστημίου Κύπρου που είναι τα πλέον κατάλληλα τυγχάνουν χαμηλότερου ευεργετήματος, παρά κτήματα σε απόσταση 1-2 χλμ.!!).

Τα πολεοδομικά κίνητρα/ζώνες θα μπορούν να τίθενται και ως εργαλεία αναζωογόνησης για τις δυσπραγούσες περιοχές όπως π.χ. τα ορεινά θέρετρα (ίδε πρόταση μας για μεταφορά χαρισματικού συντελεστή δόμησης σε περιοχές των πόλεων/παραλίες, σε περίπτωση κατασκευής ξενοδοχείων/παραδοσιακών κατοικιών σε ορεινά θέρετρα, όπως και για άλλες κατάλληλες αναπτύξεις σε αυτές τις περιοχές – ίδε πρόταση μας για το ξενοδοχείο Forest Park σε περίπτωση αγοράς/αναβάθμισης από τις επικερδείς επιχειρήσεις τουρισμού στην Λεμεσό και άλλα.

Υπάρχουν θέματα που άπτονται καλυτέρευσης, όπως είναι το θέμα της καθίζησης κατοικιών στο Πισσούρι, ΄Αρμου κ.λπ. για το οποίο υποβάλαμε πρόταση χωρίς ιδιαίτερο κόστος στο Κράτος, ενώ η πρόταση μας προ 15 ετών για την κατάργηση των ανόητων ελάχιστων οικιστικών εμβαδών (μοναδικό ανά το παγκόσμιο), προκάλεσε την σημαντική έλλειψη οικιστικών μονάδων, την αύξηση του κόστους της αγοράς, ιδιαίτερα από τις ευάλωτες οικονομικά ομάδες.

Σίγουρα τα θέματα/προβλήματα είναι πολλά και ενώ αναμέναμε υποδείξεις από την υποβολή προτάσεων τόσο από το ΕΤΕΚ, τον Σύνδεσμο Αρχιτεκτόνων-Πολεοδόμων κ.λπ., η ύπαρξη τυχόν εισηγήσεων είναι ως επί το πλείστο αρνητικές ως προς τις διάφορες Κυβερνήσεις χωρίς ιδιαίτερες πρακτικές εισηγήσεις, ενώ η πρόσφατη πρόταση για έκδοση άδειας από τους ίδιους τους αρχιτέκτονες είναι μεν μια πολύ καλή πρόταση (υπήρχε και πριν) αλλά οι ίδιοι οι αρχιτέκτονες δεν υιοθέτησαν αυτήν την ιδιωτικοποίηση της διαδικασίας (φοβούμενοι των ελλείψεων τους;).

Βέβαια η ερμηνεία κατά το δοκούν από τις τοπικές αρχές των πολεοδομικών παραμέτρων είναι και αυτό ένα θέμα στην πολεοδόμηση του τόπου – ίδε επεμβάσεις με υποδομές/κιόσκια σε ζώνη προστασίας, όπου οι διάφοροι Δήμοι/Τοπικές Αρχές αρνούνται να λογοδοτήσουν σε κανένα (ίδε Δήμο Παραλιμνίου) όπως και η εξ’ αντιθέτου θετική πρόταση του Δήμου Λεμεσού για την μετατροπή της περιοχής Καρναγίου (τώρα slum) σε μια νέα περιοχή οικιστικής/ γραφειακής ανάπτυξης, ενώ αναμένουμε και το νέο τοπικό σχέδιο της περιοχής διυλιστηρίων στη Λάρνακα που είναι το τελευταίο παραλιακό μέτωπο που παραμένει σε αυτήν την πόλη.

Όπως έχουμε καταντήσει την πολεοδόμηση της Κύπρου, η εφαρμογή της χρειάζεται ένα «καλλιτέχνη» του συμβιβασμού μεν, αλλά από την άλλη, στο τέλος, η Κυπριακή πολεοδόμηση κατέληξε σε ένα δυσλειτουργικό και σχεδόν αδύνατο έργο που να εμπεριέχει καθαρά πολεοδομικά κριτήρια.